肆眼驴找房研究院数据分析，今年前四个月，中国重点城市土拍价格持续上涨，不少地方创创历史新高，接下来由肆眼驴找房（苏州肆眼驴找房科技有限责任公司旗下品牌名）高级顾问给各位分享。
一、地价与溢价率关键数据
1. 地价创新高
2025年前4个月，全国25个重点城市住宅用地平均楼板价为13003元/平方米，较2024年全年（8467元/平方米）大幅上涨54%，创历史新高。
2. 溢价率攀升至8年峰值
前4个月25城住宅用地平均溢价率达19%，较2024年全年（6%）显著上升，并创2018年以来最高水平。单月溢价率分别为20%、18%、23%、15%，3月达到年内峰值。
3. 热点城市表现突出
深圳、杭州、上海、成都、宁波位列溢价率前五，分别为70%、40%、29%、26%、23%。
杭州4月单月住宅用地出让金达306亿元，连续两月居全国首位，多宗地块溢价率超50%，甚至刷新区域地价纪录。
二、土地市场升温的驱动因素
1. 优质地块供应增加
各地政府加大核心区域优质地块供应，如杭州、上海、北京等地推出低密度（容积率≤1.5）、配套完善的地块，吸引房企激烈竞拍。2024年重点城市低密度地块占比提升至18%，2025年初进一步优化至44%。
2. 政策环境宽松
2023年10月起多地取消地价上限，恢复“价高者得”规则，房企竞拍空间扩大。2025年首套房首付比例降至15%、二套房25%，5年期LPR降至3.2%，刺激住房需求，带动房企投资信心。
3. 房企投资策略调整
头部国央企（如华润、保利）和部分民企（如滨江集团、绿城）积极竞逐核心城市地块。例如，成都建发地块溢价率超106%，杭州滨江集团地块溢价率71.25%。房企通过专项债盘活存量土地，现金流改善，推动拿地积极性。
三、对房地产市场的影响
1. 新房市场联动效应
地价上涨推高开发成本，部分城市新房价格面临上行压力。例如，杭州未来科技城板块新房去化率达91%，上海、北京核心区域出现“无房可卖”现象，供需矛盾加剧。
2. 房价走势分化
核心城市：高能级城市（如深圳、杭州）因地价支撑，房价或结构性上涨，但受政策调控（如限购、信贷收紧）约束，涨幅有限。
三四线城市：人口流出、库存高企，房价仍面临下行压力，如东北某地级市新房均价跌破4000元/平方米。
3. 政策调控预期加强
政府强调“房住不炒”，可能通过增加保障房供应、严控房企融资、优化土地出让规则（如调整付款方式）等方式平抑市场过热。
四、未来展望
1. 土地供应策略优化
预计核心城市将继续供应“低总价、低密度、确定性高”地块，吸引中小房企参与，推动市场良性竞争。
2. 市场分化延续
一二线城市土地热度或持续，而三四线城市需依赖以价换量策略。2024年全国土地出让面积同比降16.1%，未来供应或进一步向高能级城市倾斜。
3. 房价全面暴涨可能性低
尽管地价攀升可能局部推高房价，但政策调控、供需平衡及消费者理性预期将抑制非理性上涨，市场整体趋向平稳。
肆眼驴找房金融部负责人表示，2025年土拍市场持续升温反映了重点城市经济活力与购房信心回升，如果接下来持续有新政策不断出台，对整个房价提升和交易活跃度提升有很大促进作用。